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重庆市民为什么如此感恩他们的黄市长?

毕亚军 3个月前 1 财知道 摘要:“重庆市民都应该感谢黄市长。
“重庆市民都应该感谢黄市长。” 7年前才毕业,完全靠自己奋斗就在重庆主城区买了大房子的小竟哥,坐在他大房子的大沙发上,洋洋得意地对他那些在其他大城市打拼,挣得比他多,但却至今连房奴都没资格当的同学们说。 让城市居民,甚至很多进城做小生意乃至务工的农民,都能努几把力就可以实现安居乐业的理想,这显然不只是黄市长一个人的功劳,但在众多热门城市房价大涨,市民望房兴叹,政府也为房价操碎了心的今天,重庆在这方面的做法值得参考。 众所周知,重庆的GDP增速已经连续两年(2014、2015)位居全国第一,而且今年有望继续保持。但就是这样一个经济快速发展,而且贵为直辖市的地方,在过去5年,她的房价却只涨了12%,至今均价不到7000。其涨幅与价格,大大低于其他可能不如其城市经济实力与活力的小兄弟城市。 可能还会让一些城市居民无比羡慕的是:到今天为止,重庆依然是全国一二线热点城市中唯一没有大举限购限贷的城市,其经济发展速度与居民收入增幅更大大跑赢了房价的涨幅:2010到2015年,重庆的GDP从7925亿元涨到了15719亿元,升幅为98%;居民人均收入从17532元涨到了27239元,升幅为55%,是房价升幅的差不多5倍。 到今天为止,重庆房价收入比还不到10,也就是平均工作不到10年,就可以买得起房子。 因为老家在重庆,常同各方面人士就重庆的房地产有过交流,我算是对重庆如何调控房价有一些体会。综合各方面的情况可以发现,重庆一直在警惕与防患着房价高企削弱城市的竞争力,也努力地照顾着收入有限的市民们,想方设法在让他们尽量能乐业并安居。围绕这两个目标,重庆以市场为导向,以保障民生为根本,打出了一套注重从本质解决问题,而且到目前看来切实有效的组合拳。 事实上,重庆的办法并不复杂,甚至算不上高深。重庆市市长黄奇帆曾介绍调控房地产的五个关键。重庆今天的成绩,可以说就是这五大关键贯彻下来之后的水到渠成。 黄市长说:要将房地产价格调控到理想目标,必须在“供求平衡、土地价格、税收分量、金融杠杆、配置格局”五个关键环节做文章。我浅薄的观察体会是,其中的重中之重是供求平衡、土地价格与配置格局。其他的两项,更多是为了把这三个关键做到更好服务的,而这重中之重的三项,其目标则是要在既尊重市场又保障民生上取得更好的平衡。 我以为,如果不首先把这三项事关供求根本的问题搞好,而是通过彰显其他因素的力量,比如大举限购限贷,即便你把房价控制住了,也可能会产生一些新的不符合中央对民生保障之精神的新问题: 你的房地产调控的目的是什么?是尽可能让市场健康发展,大家有房子住?还是房价不再大涨,却也没房子合理供应,很多刚需者也买不到房? 重庆虽然没有以限购限贷为地产调控的核心手段,但政府那只“看得见的手”一直都未曾离开市场——持续通过相关职能部门用行政手段来调整房地产市场土地供应、新增投资和新增预售项目供应等要素,从整体上控制房地产市场宏观层面的供求关系,维护其健康平稳发展。 曾有人问,重庆怎么保持供求平衡?黄奇帆的回答是:“就在陈和平(重庆市副市长,分管城乡建设、国土资源和房屋管理、规划)一支笔上。”所有房地产项目,远的调控土地供应,近的调控审批进度。 人口持续涌入城市的过程中,住房需求会一直不断增加,要维持供需平衡,就必须大量增加供应。重庆房价这么稳,首先要归功于按照对需求的估计配足土地的供应。过去几年,重庆主城区的房价一直没有大涨,但其每年新增商品房开工建设和商品房产销面积却一直排名全国前茅,年年都在2000万平方米左右。这个办法下来,不但以足够的土地供应满足了住房需求进而抑制了炒作空间,更以相对低的价格大量供应房屋圆了居民的安居梦。 重庆还在如何大量增加城市用地又确保不碰耕地红线方面,创新出一些做法。这就是重庆市按照中央赋予统筹城乡综合配套改革试验区的要求,探索建立的地票交易制度。黄奇帆市长曾发表文章介绍地票制度,要更权威深入了解这个政策的读者,可以浏览——《黄奇帆:地票制度实验与效果》。 简而言之,这是一个把非城市化地区闲置甚至浪费的土地复垦变成耕地,然后把这个复垦并新增出来的耕地,置换到城市化地区作为国有建设用地,进而在保证耕地总面积只增不减的情况下,增加城市建设用地的政策。通过这个政策,这些年,重庆的建设用地大量增加,但重庆的耕地却只多不少。 还有一点很重要的是,重庆在出售土地的时候,对土地的价格始终是保持节制的。这也是重庆推动房地产调控,控制房价的第二大要素,他们甚至长期坚守一个原则:土地价格不能高过房价的1/3。 开发商是要挣钱的,政府要是把土地价格弄得很高,他盖出房子来一定是把房价卖到更高。所以,重庆强调先给开发商更低价格的土地,实际上也是给开发商一个低价还能盈利的空间,然后再要求开发商流道德的血液:我政府通过土地让利于民了,你也不能挣钱太过分,过分了,对不起,我就要制衡你。税收分量、金融杠杆这时就派上用场。 对此,重庆市市长黄奇帆还曾放过狠话:“房价中地价有一半的推动力。楼面地价不能高于房价,否则会造成灾难。控制不好地价,是政府失职。” 他强调:“别以为地价高了赚钱,政府收入高了就是好事,它是个好事,但如果唯利是图,一根筋把地价推高,长远就使得房地产价格过高,工商企业房产资源成本过高,最后使得这个地方工商经济萧条,无法良性运作,最后使得这地方的人气都转到了泡沫房产,而不务实业,最后毁坏了整个城市发展的方向,后果就很大。” 除了从土地供应、土地价格的调控合理控制房价,力争让更多人买得起房,重庆还大力推动面向低收入群体的保障房供应,进而继续一箭双雕:既通过增加供应平抑整体房价,也让更多人住得上房。 这就是重庆已奉行多年的“市场+保障”的双轨制。黄奇帆曾将重庆“双轨制”指引下的房地产调控总结为:“低端有保障、中端有优惠、高端有约束”的“三端调控”。其核心要义是,由市场行为主导中高端房地产市场的商品房供应,由政府主导的公租房系统供应低端保障性住房,做好民生安居工程。 在这一政策下,截止2015年8月底,重庆全市累计规划建设公租房总建筑面积4475万平方米、69.22万套。预计到2020年,通过公租房和其他保障住房,重庆城镇住房保障覆盖率将达到23.5%。这些房子都已经或者将要便宜地供应给低收入和外来务工群体。一位在重庆地产业有资深经验的朋友还告诉我,他身边申请公租房的朋友几乎都已申请到。“一次不行,两次就拿到了。” 知道我要写这样一篇文章后,还有朋友劝我,可别写,别把炒房团吸引过来。这显然既太高估了我的能力,也更低估了重庆在地产调控方面的实力。凭我的观察,即使投机分子来重庆炒房,估计也是很难炒起来。因为在这样一个供需两端解决问题的局面下,重庆的房价显然不具备被几伙子投机倒把者弄得手足无措的空间。因为,从一开始,重庆就没有想过要把房地产做成稀缺品,也从一开始就不欢迎炒房团,不指望靠舆论或道德口号稳定房价。他们只是,遵照经济发展的必然规律去设防与布局,踏踏实实地扼杀着投机倒把的空间。 甚至,黄奇帆还公开表示过,重庆不欢迎炒房团。重庆曾推行一项政策:“无户籍、无企业、无工作”人员买第二套普通房要收税。黄奇帆曾开门见山地说,出台这个就是为了遏制炒房团。“因为谁如果认为炒房团把房价炒高,使这个地方多收税,增加GDP,是非常愚蠢的短视。” 即便房价目前维持得好,老百姓的安居也做得不错。重庆也依然还在未雨绸缪,防患于未然。9月22日,黄奇帆就在出席“2016市场监督管理论坛”时表示,重庆将在未来3年关闭1500家房地产公司! 采取这个措施,目的也是要维持市场的平稳与健康发展。“这些空壳公司在形势好时,会乱集资搞房地产,而在形势差时,就会资金链断裂,从而成为社会不稳定的源头。”他说。 重庆的房地产调控,还有一些其他做法。但其核心就这么几点。一是尊重市场规律,从供需两端解决问题;二是注重民生安居保障,既平抑房价让买得起的尽可能买得上房,也确保买不起的低收入群体,尽可能分享城市发展的红利,住得上房。三是重庆搞房地产调控,稳住价格不是目的,他们目的还是要尽可能让老百姓买得起、住得上房子。要让房子作为城市发展的“基础设施”,让不同收入阶层的人都能最大限度地拥有这个“基础设施”,继而安居方能乐业,继而为城市发展提供不竭的动力。 让各种收入的群体都能相对容易地买得起、住得上房子。这才是重庆房地产调控真正的可贵之处。 对于重庆的房地产调控,很多人,甚至包括我本人都曾以为,这要归功于其市长黄奇帆,因为他被公认为很懂经济、很懂金融。但事情显然并不是这样,至少不只是这样。这是因为,第一,把这么大一盘棋下好,显然不是某一个人甚至几个人的能力与功劳;第二,懂经济,懂金融也绝对不是黄奇帆的专利,今天的中国,知识和专业早就不是稀缺品。第三,正如文中所说,重庆的这些做法其实并不复杂,甚至不需要那么懂经济、懂金融。 重庆的房地产调控做得好,但也并非唯一。重庆之外,北上深等的确非常特殊的城市(即便高房价依然是大量的人口和购买力持续涌入,而城市不可能无止境扩张)之外,也有不少城市在这方面积累了各自的成功经验,取得各自的成绩,把房地产调控做到了更符合老百姓的期待。 我以为,知识和专业早就不稀缺的今天,这些城市能做得更好一点,可能并不是因为更专业,而是首先因为观念与态度。 更多精彩内容,请点击http://t.kanshangjie.com/r4 如果说,下水道是城市的良心,城市的房价,显然应该是政府良心的一部分。政府及官员良心,或许也是决定一个城市房地产调控的重要因素。 10

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