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老龄化趋势下,房子反而会越来越贵?

三万 9天前 0 行业趋势 摘要:中国的人口情况正发生着突变。
中国的人口情况正发生着突变。少子化、老龄化、劳动力递减,成为不可逆转的趋势。人口结构是国情的基础,人口结构又决定着社会百态。 截至 2016 年底,全国 60 岁及以上老年人口 23086 万人,占总人口的 16.7%,其中 65 岁及以上人口 15003 万人,占总人口的 10.8%。 到 2025 年前后,我国 60 岁及以上老年人口占总人口的比例将超过 20%,65 岁及以上老年人口比例将达到 14%左右,进入到深度老龄化社会。 也就是说,从 2000 年进入老龄化社会算起,中国将仅用 25 年左右的时间走完西方发达国家上百年的人口老龄化路程。 如此快速的老龄化,使得政策体系和相关能力建设缓冲时间大为减少,从而极大地增加了应对难度。 老年公寓、养老院的缺乏,老年人房产继承问题,都急需解决。同时,老龄化对房价的影响,究竟是怎样的?我们是否做好足够准备? 老龄化会改变供需? 目前,市面上有一种说法: 将来的孩子根本不缺房子,每个人都能从老人手中继承多套房产,住房会出现过剩。因此房价供大于求的影响,肯定会大跌。 也就是传说中的 "4-2-1" 结构。 事实真的会是这样么?房子真的会过剩么?并不会。 因为老龄化,并不代表着人就立刻死去。不是说爷爷奶奶到了 60 岁就把房子过户到孙子名下,腾出房子了,他们依然是要住房的。而且由于老龄化的发生,户数可能还会增加。 以德国为例,德国是世界老龄化程度最高的,同时德国是全世界经济最发达的国家之一,1960 年的时候 7300 万人,那个时候有 1900 万个家庭,每个家庭有 3.76 个人。到了 2010 年,最近的统计数据是 8100 万人,增加了 1/10,家庭户数翻了一倍变成 4000 多万。 人没增加多少,但是户数增加了,原因就是虽然老龄人越来越多,但老龄人还需要住房。我们会面临着和德国类似的情况,于是出现了一种特殊情况,每一个家庭的人数越来越少。 就像任大炮说的:" 如果要继承这么多房子,就必须老人全部死光,这样中国人口要死一半。" 房子并不会因为老龄化而供给变多,相反,很可能还会因为老龄化,带来更多需求。同时,还有一个非常尴尬的局面,现在的老人,正越来越长寿。 想等他们去世释放房源增加供给的,很大概率等不到他们去世,自己已经老了。 被低估的独居趋势 我们的老龄化问题非常严重,但被人们忽视的,更严重的是年轻人的独居问题。 中国独居的增加和过去传统计算是完全两个概念,家庭人口数在大幅度下降,从 1984 年的 3.9 下降到现在的 2.8,北京上海已经降到 2.3-2.4。全世界一人家庭占比高达 25%。在欧洲很多国家,年轻人独居比例达到 40%。 父母有房子我也不住,单独住。 中国未来的独居发展趋势是什么?中国的房子还得盖多少年? 预计中国未来城市里最少有一亿五千万套商品住房。仅仅满足独居人口的家庭需求,大概要再干 25 年,别的还不算,结婚、生孩子的还不算。 从 1990 年开始建到现在,一共建了一亿五千万套住房,但商品房只占住房总量的 40%,或者还不到,像北京、上海还不到 40%。 城市中的住房需求还是巨大的,中国的房地产,还有很大发展空间。 有没有想过有一天,我们的孩子,也变得越来越独立,要出去住,没什么理由,就是想一个人,就是想独立。或者,因为这是他们认为的潮流。 两难的境地 不论老龄化还是独居化,都不是为了证明房价未来是涨还是跌。而是我们要不得不面对一个两难处境。 持续城镇化的困境: 一方面,我们的房价确实已经非常高了,高到让人绝望,因为房价引起的民怨和愤怒,正引发越来越多的民生事件。我们看到的幼儿园事件、控制人口事件,本质都是由于大城市化引发的社会结构失衡。 都想有更多机会,就意味着都没有机会。相互竞争的结局,就是弱者的苦难。弱者的苦难,就是一次次人性悲剧。 一方面,我们的人口结构,也支撑不起过去的大规模疯狂基建。从 2011 年开始劳动力人口下跌,已经充分影响到了各个领域。制造业难招人,智能化又进展缓慢。传统企业干惯了野路子,现如今效率迟迟上不去。 房子的需求困境: 是的,房子还远远不够,因为我们可能低估了老龄化和独居化的严重性。未来我们需要的房子,可能是越来越多,而不是越来越少的。 那么,问题来了: 抑制房地产?好,那么未来的房子谁提供?如果不提供,房子数量不够,房价还要涨! 放开建房子?可以,放开房子那价格就很可能控制不住,民怨势必会更大。 有时候,当我们在谩骂房价时,冷静的思考一下,会发现,我们每一个人也是助推房价的罪魁祸首。因为我们每一个人,都参与了供需。甚至我们每天的努力,都是在增加土地价值。 提出问题总是简单的,如何解决问题才最难。是的,建租赁住房能解决上面两个问题。 那么问题又来了:房住不炒提出一年多了,您那边的租赁房,开建了么? 0

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